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Mini-guida al rogito e alle sue insidie: come avviene e cosa comporta

Finalmente stai realizzando il sogno di comprare la casa dei tuoi sogni, ma c’è molta burocrazia da affrontare. Una delle tappe di questo iter è il rogito, anche conosciuto come atto pubblico di vendita, un documento che appunto conferma l’avvenuto acquisto e la proprietà del bene.
Scopriamo nel dettaglio come funziona il rogito e a chi bisogna rivolgersi per svolgere questa procedura.

Cos’è il rogito e cosa comporta?


Il rogito è semplicemente il contratto con cui si formalizza il passaggio di proprietà della casa e contiene i dati e il prezzo a cui è stato venduto l’immobile. Esso, dunque, si può definire come l’atto conclusivo, che rende effettivo il passaggio di proprietà della casa.
Il rogito deve obbligatoriamente contenere alcuni dati, tra cui:

  •  le modalità di pagamento;
  •  il valore di cessione dell’immobile;
  •  le spese notarili;
  •  i dati del notaio a cui ci si è rivolti.

Nel caso in cui, nell’ambito dell’acquisto dell’immobile, sia stato stipulato un contratto di mutuo, questo viene formalizzato dopo il contratto di compravendita, affinché l’erogazione del prestito avvenga nel momento in cui l’acquirente diventa proprietario.

Tempi e modalità, Come avviene?


Come si è potuto intuire, è il notaio la figura chiave, affinché il rogito possa essere finalizzato. Questo importante mediatore deve trascrivere la compravendita alla Conservatoria a 20 giorni dalla firma. Nel caso di un contratto di mutuo, deve iscrivere anche l’ipoteca. Deve poi assicurarsi che l’immobile sia in regola per quanto concerne le norme edilizie e catastali. Soprattutto, deve assicurare la legalità dell’atto, il cui requisito fondamentale è la conformità.

Di regola, nel momento in cui si sottoscrive l’atto di vendita e avviene il pagamento del saldo, si consegna anche il bene, o meglio le chiavi della casa.
Tuttavia, può capitare che le due parti abbiano accordi diversi.

È possibile, infatti, una consegna anticipata, col presupposto che il venditore è ancora il proprietario dell’immobile e in quanto tale, è responsabile dello stesso a tutti gli effetti di legge. Può anche capitare, poi, che il venditore abbia delle esigenze particolari e che decida di effettuare una consegna differita. Ciò comporta l’inserimento tra i patti contrattuali della vendita un termine entro il quale bisognerà effettuare la consegna. In caso di ritardo, sarà poi prevista una penale.

Nel momento prestabilito in cui si sottoscrive il rogito, sono previste per legge delle fasi precise. Innanzitutto, il notaio deve leggere e chiarire il contenuto dell’atto in modo integrale alle parti e ai testimoni, se ci sono. La loro presenza, infatti, è prevista dalla legge in casi specifici, come per esempio quando una delle parti non può sottoscrivere o soffre di menomazioni sensoriali. Il notaio deve poi accertarsi che tutti i presenti abbiano compreso il contenuto dell’atto. In caso manchi questo requisito, è da ritenersi colpevole per il reato di falso in atto pubblico, che è punibile penalmente. Ad avvenuta lettura ed approvazione, il rogito deve essere sottoscritto dalle due parti, dagli eventuali testimoni e, infine, dal notaio.

Tempistiche


Prima del rogito, viene stipulato il compromesso, ovvero il contratto preliminare. È proprio qui che, oltre a stipulare un contratto di compravendita e le condizioni, viene definito il termine entro il quale deve avvenire tutta la procedura. La scadenza, quindi, dipende dall’accordo delle due parti e dalle loro esigenze. Nel caso in cui, magari, l’acquirente abbia bisogno di più tempo per trovare la somma necessaria all’acquisto e il venditore, se inquilino della casa, abbia bisogno del tempo necessario a trovare un’altra abitazione.

 

Spese notarili


Per quanto riguarda le spese da sostenere, il notaio emette una parcella e la somma da pagare spetta a l’acquirente dell’immobile. Oltre alle spese notarili poi, l’acquirente deve anche coprire i costi dell’atto di compravendita e della sua redazione, delle spese di cancelleria e gli oneri di segreteria e dell’atto di mutuo, nel caso di un contratto di mutuo.

 

È importante sottolineare che le spese notarili di solito sono proporzionali al prezzo dell’immobile e al valore dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo. Quindi, più alto è il prezzo dell’immobile e l’importo del mutuo, più elevate saranno le spese notarili, a cui si aggiungono le imposte per la compravendita della casa.

 

Tra queste, ci sono l’imposta catastale, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e, ovviamente, l’IVA. L’imposta di registro corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile, se si tratta della prima casa e al 9%, nel caso di un’immobile diverso dalla prima casa. L’IVA, invece, non è fissa e varia da un minimo di 9% a un massimo di 22%.

 

Attenzione alle truffe


Prima di addentrarsi in questo iter, assicurati che non si verifichi alcuna violazione. Può capitare, per esempio, che l’acquirente o il venditore diano un’identità falsa, che l’immobile non possa essere venduto, magari perché non c’è il consenso degli eredi o che magari non sia libero da ipoteche. Affidati, perciò, ad un professionista altamente qualificato, che sia in grado di riscontrare queste insidie e evitarle.

 


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