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Vendere a un costruttore

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Può capitare di trovarsi per le mani terreni o immobili non più in condizioni di essere recuperati, magari per un’eredità, o anche semplicemente per speculazione, e di dover decidere che cosa farne. Se il piano urbanistico lo prevede già, o se in un tempo breve lo renderà possibile, si può valutare di vendere ad un costruttore per una speculazione edilizia.

Molte aree improduttive, infatti sono un ghiotto affare per chi fa impresa nell’edilizia, e possono rivelarsi un affare davvero interessante anche per chi se ne deve disfare. In realtà le opzioni che si aprono quando ci si vuol disfare di terreni e immobili, sono parecchie, e si può pensare sia ad una vendita diretta che ad una permuta in cambio di una parte del fabbricato che sarà realizzato. Vediamo quindi come ci si deve comportare per vendere ad un costruttore.

Stabilire il valore

Come in tutte le vendite si deve stabilire un valore possibile per il bene da alienare, per evitare di liquidarlo per un valore troppo basso. Il costruttore, che in questo caso è l’acquirente, ha dalla sua l’esperienza e soprattutto una buona squadra di professionisti che lo possono aiutare non poco nella definizione dell’investimento. Bisogna quindi essere molto cauti quando si decide di vendere, perché si rischia di non fare un buon affare.

A differenza dei costruttori, infatti, noi di solito non abbiamo grosse cognizioni di come si comporta il mercato, e soprattutto non siamo spesso in grado di interpretare in maniera speculativa il valore di un terreno o di un vecchio immobile. I piani urbanistici, pur essendo di pubblico dominio e consultabili, spesso anche direttamente sul sito del comune, non sempre risultano chiari.

Di questo ce ne accorgiamo a volte quando vediamo edifici isolati, segno che la speculazione potrebbe non aver avuto gli esiti desiderati. In alcuni casi, infatti, anche i costruttori sopravvalutano l’andamento del mercato e finiscono per sbagliare completamente il loro investimento.

Un primo passaggio può essere quello di consultarsi con il nostro geometra, architetto o con un ingegnere di fiducia, che hanno la cultura tecnica necessaria per consentirci la stima del valore del nostro bene. I terreni, infatti, hanno un valore che dipende dal loro indirizzo d’impiego attuale e da quello previsto in futuro. Un terreno agricolo costa molto meno di uno edificabile, ma non sempre è detto che sia destinato a restare tale per sempre.

Il professionista dovrà quindi verificare il valore effettivo del terreno e quello speculato, proponendo un trade off per rendere appetibile la vendita. L’acquirente, da parte sua si troverà a fare perizie analoghe, e richiederà di poter fare misure e visure per determinare a sua volta un prezzo da proporre, o semplicemente da usare come pietra di paragone.

Stabilire le modalità

Ovviamente si potrà decidere di concludere la vendita con una transazione monetaria, liquidando, anche se i tempi possono non essere brevissimi, oppure optare per una permuta. Se si sceglie di vendere, si dovrà stipulare un contratto di cessione tramite un notaio. Le parti coinvolte, ossia il venditore ed il costruttore, dovranno trovare un accordo per la vendita che le soddisfi entrambe. Ci potranno essere trattative anche piuttosto lunghe, ma l’importante è evitare di svendere il bene per liquidare velocemente, perché in ogni caso il pagamento potrebbe non essere immediato.

Un’altra opzione da valutare è quella di una permuta. In questo caso invece di cedere il bene direttamente, si può scegliere di scambiarlo con un’altro. Dal punto di vista legale non ci sono grosse differenze fra vendita e permuta, in particolare per quanto riguarda le spese notarili da sostenere. In caso di permuta, però, è necessario muoversi con attenzione. Se si sceglie di scambiare con un immobile già esistete, occorrerà una perizia da parte di un geometra, che oltre a garantirci sulle effettive condizioni del bene che riceveremo, dovrà anche assicurarsi che il valore scambiato sia interessante.

Se la permuta invece è relativa ad una porzione dell’immobile che sarà realizzato, dovremo cercare di capire quanto possa risultarci conveniente l’affare, perché bene o male, l’immobile nel suo complesso varrà molto di più della parte che ci sarà poi ceduta. Da non trascurare il rischio che il costruttore sia per qualche motivo costretto ad interrompere a tempo indeterminato i lavori di costruzione. Ci troveremmo in questo caso, nella brutta situazione di non poter godere del bene per molto tempo, senza poter recuperare in maniera facile e non dispendiosa il terreno.

Dovremo avere un’idea chiara del valore finale delle opere, prima della vendita o della permuta, cosa che si può determinare consultando il progetto di massima del manufatto che sarà realizzato, anche se c’è sempre la possibilità di un cambiamento successivo da parte del costruttore, per esempio per un ampliamento del progetto dopo la vendita. In questo caso non potremo esercitare rivalsa.

La vendita e la permuta dovranno comunque essere perfezionate in sede notarile per essere considerate valide ed effettive, e dobbiamo tener presente che l’onere spetta al venditore e che quindi prima di stabilire le cifre ci si deve informare sul costo delle pratiche.

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